No items found.

Oförutsägbara prisnivåer i byggbranschen - tankar kring det nya normala

June 17, 2022

Bakgrund

I över ett år har byggbranschen sett prisbilden på flera viktiga råvaror och material förändras drastiskt. Priserna på byggmaterial, transporter, elkraft, drivmedel och andra viktiga komponenter har under det gångna året varit föremål för såväl prisstegringar som kortvariga prisnedgångar. Förändringar, som av många, upplevts som helt oförutsägbara. Priserna har påverkats av flera faktorer, ofta samspelande och följdverkande av varandra. Det finns många teorier kring vilka faktorer som är drivande bakom att prisbilden förändras i högre grad än brukligt. Men det är inte en faktor som ensamt förklarar situationen, tvärtom följer de olika prisdrivande händelserna ofta varandra. Det ligger nära till hands att förutsätta att fler steg i denna kedja kommer fortsatt drabba byggbranschen, inte minst på grund av den inflation som för närvarande tar fart i såväl Sverige som övriga västvärlden. Byggbranschen gör i dagsläget stora anpassningar till en förändrad marknad, en marknad där kostnadsberäkningarna vid avtals ingående inte kommer stämma med de faktiska kostnaderna under utförandet.

Kostnadsförändringar enligt AB 04/ABT06

Bestämmelsen i 6 kap. 3 § i AB 04/ ABT 06 har funnits med sedan 2004 respektive 2006 och bygger på en äldre reglering som tillämpades vid oljekrisen på 1970-talet. Sedan dess har anledning saknats att använda bestämmelsen i någon större utsträckning varför relevant praxis saknas.

”Avtalat pris skall ändras med hänsyn dels till kostnadsändring på grund av myndighets åtgärd, dels kostnadsändring som är förorsakad av krig eller annat krisförhållande med liknande effekt och som avser förnödenhet eller tjänst som är nödvändig för entreprenaden, dels kostnadsändring som beror på onormala förändringar på material som ingår i entreprenaden. Ändring av det avtalade priset skall dock ske endast om kostnadsökningen varit oförutsebar och väsentligt påverkar hela kostnaden för entreprenaden.”

Byggbranschens olika aktörer har under året kommit tillolika slutsatser kring vad som är en onormal prisförändring, när den varit oförutsedd och vart gränsen går för att en kostnadsökning väsentligt påverkar hela entreprenaden. Men eftersom relevant praxis är näst intill obefintlig är det svårt att sia om hur utfallet av en rättsprocess där en entreprenör kräver justering av priset med anledning av oförutsebara och väsentliga prisförändringar skulle bli och huruvida bestämmelsen är tillämplig eller ej.

Utgångspunkten för bestämmelsen i 6 kap. 3 § är att den utgör ett skydd för parterna att inte behöva ta höjd för helt oförutsebara händelser när avtal ska ingås. Syftet med detta är givetvis att det vore kraftigt fördyrande och försvårande om parterna behövde anpassa avtalen efter risker och skeenden ingen vid tillfället hade anledning att ens fundera på. Men risken för normala och förutsebara prisökningar ligger alltjämt kvar på Entreprenören. Regeln syftar inte på något sätt till att förflytta risk för felkalkylering eller normala, icke väsentliga prisökningar till Beställaren.

Onormal förändring

Vad som menas med onormal är inte helt lätt att fastställa då frågan aldrig prövats rättsligt, men utgångspunkten är att entreprenören bär risken för normala förändringar och att han måste visa att de förändringar som nu skett är sådana som inte ryms inom vad han kan förvänta sig. Det är alltså entreprenören som måste bevisa att prisökningarna är onormala. Det är lätt att tänka att prisförändringar som är långt över vad som är vanligt är onormala och sådana han inte kan behöva räkna med. Det är dock inte riktigt så enkelt. Även stora prisändringar och prisrekord kan vara normalt om priset rör sig inom ett rimligt intervall för vad som skett tidigare, speciellt om prisändringen sker från en låg nivå, eller i en ökningstakt som inte avviker från vad som setts tidigare. Om prisstegringen är onormal måste bedömas i det enskilda fallet och för den specifika varan. Det är dock viktigt att det är allmänna prisstegringar på marknaden som är det som bedöms, inte enskilda prissättningar från specifika leverantörer. Här är det viktigt att den part som gör gällande onormal prisstegring också presenterar underlag för detta och tydligt redovisar hur slutsatsen dragits. Det räcker inte med att enbart konstatera att priset gått upp mycket sedan avtalets slöts, eller redovisa att inköpet från den vanliga leverantören blev dyrare än förväntat. Entreprenören ska visa att kostnadsändringen på hela marknaden inte är sådan att den ryms inom normala skeenden för den specifika varan. En kombination av indexredovisning och egna underlag i form av kalkyl, priser från leverantörer vid anbudslämningen och faktiska inköpspriser borde dock vara tillräckligt och fullt möjligt att presentera.

Förutsebarhet

Vid bedömning av förutsebarheten är utgångspunkten det tillfälle då avtalet ingicks och entreprenören ska ställa sig frågan vad parterna borde räknat med vid den tidpunkten. Det åligger entreprenören att visa att han inte räknat med, och inte borde ha räknat med, de prisökningar som skett eftersom de inte gick att förutse. Det räcker inte med att entreprenören inte tagit höjd för möjligheten till den stora prisökningen utan han måste också kunna redogöra för varför han inte borde ha gjort det. Vad som kunnat förutses vid ett givet tillfälle är givetvis en mycket svår fråga att ge svar på. Speciellt när parterna står inför fullbordat faktum och prisökningen redan skett. Det är därför viktigt att entreprenören kan redogöra för hur olika beräkningar gjorts och vilka omständigheter som beaktades.

Väsentlig kostnadspåverkan

För att entreprenören ska ha rätt att göra en prisändring krävs det att kostnaden för hela entreprenaden påverkas och att påverkan är väsentlig. Det räcker således inte att en viss materialtyp är föremål för stora prisstegringar om hela entreprenadens kostnad inte påverkas av detta i väldigt hög grad. När det gäller frågan om hur stor påverkan som krävs för att det ska anses som väsentligt blir även detta en bedömning i det enskilda fallet. Vad som är en väsentlig påverkan skiljer sig för varje enskild entreprenad då varje entreprenad och entreprenör har olika förutsättningar. Det är dock viktigt att komma ihåg att det även här är entreprenören som ska visa att kostnaden för hela entreprenaden påverkats väsentligen. Det är alltså entreprenören som måste ta fram och visa underlag som tydligt visar att förändringar inte ryms inom normala riskpåslag och att de går utanför den kalkyl entreprenören gjort för arbetena.

Ändring av priset

Om parterna lyckas enas om att det föreligger en onormal kostnadsförändring som varit oförutsebar och som väsentligen påverkat kostnaden för hela entreprenaden så blir frågan hur justeringen i så fall ska ske. Detta framgår inte ur bestämmelsen. Det ligger nära till hands att säga att entreprenören ska ha ett skäligt belopp men det är knappast bättre specificerat. Det blir i slutändan en förhandlingsfråga och entreprenören behöver visa för beställaren att det påslag han begär är rimligt. Entreprenören ska bli rimligt kompenserad, varken underkompenserad eller överkompenserad. Den första biten är givetvis att visa hur kostnadsökningen påverkar entreprenaden ekonomiskt. Det är verkliga och faktiska förändringar av priserna som ska ligga till grund för beräkningen av påslaget. Här är det viktigt att komma ihåg att entreprenören bär ett visst ansvar och en risk när det gäller prisökningar. Det är därför inte så att entreprenören kan påföra hela prisförändringen på beställaren, lika lite som att beställaren kan förvänta sig att entreprenören i första hand nyttjar vinstutrymme för att hålla beställaren skadefri. Det är i stället en lösning där emellan som är den korrekta.

Sammanfattning

Det bästa rådet när det kommer till oförutsägbara prisnivåer är som i så många andra lägen kommunikation och samförståndslösningar. Inte minst då standardavtalens allmänna lojalitetsplikt och upplysningsplikt förutsätter att motparten ska hållas informerad och meddelas genom underrättelser. Står man som part inför fullbordat faktum och har att hantera onormala prisförändringar i en entreprenad så är det bästa rådet öppenhet och transparens. Som entreprenör vill man helst inte dela med sig av information avseende kostnader, rabatter, och vinstmarginaler. Men, vill man få igenom en prisändring som gör att beställaren ska betala ett högre pris ligger det dock ett stort ansvar på entreprenören att tillhandahålla underlag för detta. Det är värt att komma ihåg att reglerna om prisjustering är ytterst sparsamt använda och sällan föremål för rättslig prövning. Med denna utgångspunkt tjänar i regel båda parter på att nå en överenskommelse framför rättslig prövning.

Såväl beställare som entreprenörer är betjänta av att redan i avtalsskedet reglera hur de vill att prisförändringar ska hanteras inom entreprenaden. Det finns flera sätt att säkra upp avtalen för kostnadshöjningar. Ett sådant exempel är att indexreglera avtalet så att ersättningen justeras efter eventuella prisförändringar. Detta förutsätter dock att såväl entreprenörer som beställare är förutseende och tar höjd för detta vid avtalets ingående. När nya avtal ingås finns också möjligheten att avtala om vad som inom ramen för avtalet ska anses vara en onormal prisförändring och vart gränsen för väsentligt går. Det finns inte heller något som hindrar att parterna faktiskt också avtalar om att alla prisökningar vid dessa nivåer ska anses vara oförutsedda. Ett sådant avtalsupplägg kräver dock stor öppenhet och transparens kring vilka kostnader som entreprenören har kalkylerat med.

Jurist
Johan Joelsson
LL.M.
No items found.
Nyhetsbrev

Fyll i din e-postadress nedan för att få vårt nyhetsbrev.

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.