Uppsägning av lokalhyreskontrakt för villkorsändring; ”Det är väl bara till att säga upp?”

June 9, 2022

Våra kunder frågar om allt mellan himmel och jord när de ringer in till oss för telefonrådgivning. Men så är det vissa frågor som är mer vanligt förekommande. Vi får exempelvis återkommande frågor kring uppsägning av lokalhyreskontrakt för villkorsändring . Jag tänker därför redogöra för de vanligaste frågorna och svaren samt reda ut vissa vanliga missförstånd.

Vad är en uppsägning för villkorsändring? En uppsägning för villkorsförändring är när hyresvärden eller hyresgästen meddelar den andra parten att avtalet sägs upp till avtalstidens slut, men att avtalet kan fortlöpa på förändrade/nya villkor. Det vanligaste är att den ena parten begär höjd eller sänkt hyra, även om andra villkorsförändringar också kan förekomma.

När kan uppsägningen ske? Uppsägning måste ske till avtalstidens slut med beaktande av avtalad och lagstadgad uppsägningstid. Man måste således gå in i befintligt hyreskontrakt och granska; hur löper avtalstiden och vilken uppsägningstid har vi avtalat om? Om hyreskontraktet löper tillsvidare, kan uppsägning för villkorsförändring ske när som helst med beaktande av avtalad och lagstadgad uppsägningstid. Om hyreskontraktet däremot löper på bestämd tid med förlängning, kan uppsägning endast ske till ”brytpunkterna” när förlängning annars ska ske.

Oavsett om hyreskontraktet löper tillsvidare eller på bestämd tid, måste man beakta avtalad och lagstadgad uppsägningstid. Om hyreskontraktet löper tillsvidare eller om hyreskontraktet har varat i mer än 9 månader, har hyresvärden alltid en uppsägningstid på minst nio månader, oavsett vad som står i hyreskontraktet. Om det står en kortare uppsägningstid i hyreskontraktet, exempelvis tre månader, gäller denna uppsägningstid om hyresgästen önskar säga upp hyreskontraktet. Men hyresvärden har alltjämt en nio månaders uppsägningstid. Står det en längre uppsägningstid än nio månader i hyreskontraktet, är denna uppsägningstid som gäller för båda parter.

Vad händer om uppsägningstiden inte beaktas? Om uppsägningen inte sker med beaktande av avtalstid och/eller avtalad och lagstadgad uppsägningstid, blir uppsägningen ogiltig. En ogiltig uppsägning får samma juridiska effekt som om en uppsägning aldrig skett, dvs befintligt hyreskontrakt löper vidare. Se därför alltid till att vara ute i god tid och ta hjälp om du känner dig det minsta osäker.

Hur ska uppsägningen utformas? Utöver att man måste ha koll på avtalstid och uppsägningstid, finns det en hel del formalia att följa angående uppsägningens utformning. Uppsägningen ska innehålla alla de ändrade villkor som man begär och detta måste preciseras. Exempelvis är det inte tillräckligt att skriva att man begär högre/lägre hyra, utan i stället måste man skriva ut vilken hyra man begär i belopp. Om uppsägningen inte uppfyller formalia, blir uppsägningen ogiltig.

Om hyresvärden gör uppsägningen, måste uppsägningen dessutom innehålla en underrättelse om att om hyresgästen inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 58 b § Jordabalken, så ska hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om uppsägningen inte uppfyller formalia, blir uppsägningen ogiltig. Ta därför hjälp om du känner dig osäker.

Om hyresgästen har gjort uppsägningen och ingen överenskommelse nås mellan parterna ska hyresgästen, inom två månader från uppsägningen, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om hyresgästen inte hänskjuter tvisten till medling i hyresnämnden i tid blir uppsägningen ogiltig.

Finns det risker med att säga upp för villkorsändring? En aspekt som hyresvärden måste ta i beaktande är att hyresvärden riskerar att bli skadeståndsskyldig om de nya villkor som hyresvärden begär är oskäliga. Om parterna inte lyckas komma överens, och hyresgästen väljer att avflytta, hyresgästen har hänskjutit tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägning och de villkor som hyresvärden begär anses vara oskäliga, blir hyresvärden skadeståndsskyldig gentemot hyresgästen på ett belopp motsvarande minst en årshyra. Det ska betonas att det är minst en årshyra och skadeståndet kan uppgå till mångmiljonbelopp. Hyresvärden ska därför aldrig förhastat skicka i väg en uppsägning utan att ha tänkt igenom de begärda villkoren. Därför är det viktigt att vara ute i god tid för att man kan komma att behöva göra marknadsundersökningar innan uppsägning sker.

Så är det bara till att säga upp? Nej, riktigt så enkelt är det inte. Behöver du hjälp att med tolka vad som är avtalstid eller uppsägningstid, upprätta en uppsägning, hänskjuta tvisten till hyresnämnden eller hantera förhandling med motparten? Kontakta Nordbros juristavdelning så hjälper vi dig gärna.

Jurist
Charlotte Jansson
Jur. kand.
No items found.
Nyhetsbrev

Fyll i din e-postadress nedan för att få vårt nyhetsbrev.

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.