När kan hyresvärden kräva ersättning för skador?

December 6, 2021

Vad som gäller avseende ersättningsskyldighet på grund av skador eller slitage i hyresobjekt berör de flesta, oavsett om man är hyresgäst eller hyresvärd. Frågan kommer ofta upp när hyrestiden går mot sitt slut, eftersom det är då hyresobjektet besiktigas. Nu på senare tid har frågan fått extra mycket uppmärksamhet med anledning av Migrationsverkets avveckling av olika boenden, där slitaget på flera håll har varit onormalt stort, vilket också Migrationsverket har medgivit.

Som utgångspunkt har vi regeln i 12 kap. 24 § jordabalken (tolfte kapitlet kallas ofta för ”hyreslagen”, eftersom de viktigaste reglerna om hyra finns där), där det anges att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten och tillhörande egendom väl. Regeln, som är tillämplig både för lokal och för bostad, innebär att hyresgästen ska vårda hyresobjektet och vara aktsam. Hyresgästen ska exempelvis städa och rensa avlopp regelbundet, men även begränsa verkningar av skador som hyresgästen i och för sig inte är ansvarig för, såsom läckage utifrån etc. Det finns en plikt att underrätta hyresvärden om skada har uppstått på hyresobjektet.

Samtidigt är det självklart så att viss förslitning och försämring av hyresobjektet sker även om hyresgästen uppfyller sin vårdplikt. Har man inte avtalat om annat (vilket är möjligt för lokaler, blockhyresavtal och bostäder för fritidsändamål) är det hyresvärden som svarar för den nötning som sker till följd av ett normalt brukande, även kallat normalt slitage. Det är inte möjligt att generellt ange exakt när det rör sig om normalt slitage, eller när det är fråga om vanvård från hyresgästens sida, utan man måste se till det enskilda fallet.

I synnerhet vid lokaluthyrning måste man alltid utgå från vad parterna har avtalat för att besvara frågan om ersättningsskyldighet.

1.      För vilket ändamål ska hyresobjektet hyras ut?

2.      Vilket skick är hyresobjektet i och vad haravtalats om skicket?

3.      Vad har avtalats gällande underhållet?

4.      I vilken omfattning ska hyresobjektet återställas vid avlämning?

Vid bedömningen ifall det endast rör sig om normalt slitage eller om det föreligger vanvård ska man ta hänsyn till ändamålet för vilket objektet hyrs ut. Som hyresvärd måste man alltså förvänta sig en större förslitning om den är en förutsebar följd av verksamheten. En verkstad eller ett lager förutsätts ge upphov till en viss typ av slitage, medan förväntningarna med rätta kan vara annorlunda vid uthyrning av exempelvis kontorsplats.

Förekommer det slitage som går utöver vad som kan anses vara normalt kan hyresvärden göra gällande vanvård och kräva ersättning för skadorna. Det är dock inte alltid självklart att hyresvärden kan få sådan ersättning. Man ska också ställa sig frågan i vilket skick objektet hyrdes ut. En hyresgäst är givetvis inte ersättningsskyldig för skador som fanns före tillträdet, men det kan också vara så att ingen renovering har utförts under lång tid, varvid ett så kallat åldersavdrag ska göras från den ersättning som hyresvärden annars kan ha rätt till. Om det ändå var hög tid för renovering kan rätten till ersättning falla bort helt. Det finns alltså svårigheter med att få ersättning för ett äldre men ändå ”ok” ytskikt trots att det har blivit förstört, vilket ofta vållar viss frustration hos hyresvärdar.

Vad parterna har avtalat om underhållet är också helt avgörande. Utgångspunkten är att hyresvärden ska stå för underhållet i lokalen, men det är ett mycket vanligt lokalhyresavtalsvillkor att hyresgästen i stället ska svara för underhållet av ytskikten. Långtgående underhållsplikt för hyresgästen avseende annat än ytskikt kan förekomma och antecknas då ofta i en separat bilaga. Har parterna avtalat att hyresgästen ska svara för visst underhåll och detta inte har skett, uppstår i regel ett berättigat anspråk från hyresvärdens sida på ersättning.

I de flesta hyresavtal är det också brukligt att avtala om vad som ska gälla när hyresgästen lämnar hyresobjektet och i vilken utsträckning en återställning ska ske. Det vanligast förekommande villkoret är att hyresgästen vid avflyttning ska återställa lokalen till ett ”godtagbart skick”. Oavsett hur återställandevillkoret är formulerat påverkas det av vad som i övrigt har avtalats mellan parterna om skick, ändamål och underhåll, men också vad som gäller om hyresgästen har gjort förändringar på objektet. Ersättningsskyldighet kan uppstå även om det inte är fråga om vanvård eller bristande underhåll, utan om förändringar som har utförts av hyresgästen utan tillstånd eller om parterna har avtalat att hyresobjektet ska återställas till ursprungligt skick.

Sammanfattningsvis är det inte möjligt att på ett generellt sätt redogöra vad som gäller i alla enskilda hyresförhållanden, men jag hoppas ändå att ovanstående ger viss vägledning för den som berörs!

Chefsjurist
Jacob Cronholm
Jur. kand.
No items found.
Nyhetsbrev

Fyll i din e-postadress nedan för att få vårt nyhetsbrev.

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.