Fastighetspaketering - fördelar och risker

March 7, 2024

Vid överlåtelser av kommersiella fastigheter mellan professionella aktörer, oftast fastighetsbolag eller liknande, är det mer regel än undantag att fastigheten inte överlåts på sedvanligt sätt enligt jordabalkens bestämmelser utan att fastigheten i stället överlåts paketerad i ett bolag. Detta förfarande är av ett flertal anledningar fördelaktigt för såväl köpare som säljare.

Varför paketeras fastigheter?

En traditionell fastighetsöverlåtelse, s.k. rak fastighetsöverlåtelse, innebär att självafastigheten byter ägare vilket medför en rad konsekvenser. De konsekvenser som är av störst relevans för denna artikel är de skatterättsliga konsekvenser som uppkommer vid en rak fastighetsöverlåtelse. Dessa ska inte avhandlas i detalj men de uppenbara konsekvenserna är att köparen måste betala stämpelskatt och att säljaren kommer att vinstbeskattas för den eventuella värdeökning som skett avseende fastigheten. Det ska här noteras att stämpelskatten för juridiska personer (bolag) uppgår till 4,25% av köpeskillingen, till skillnad från 1,5% för privatpersoner. För att undvika dessa oönskade skatteeffekter överlåter man i stället ofta fastigheter förpackade i bolag.

Hur går en fastighetspaketering till?

Något förenklat fungerar det som så att fastighetsägaren bildar ett dotterbolag som fastigheten ska paketeras i. Fastighetsägaren säljer därefter in fastigheten i det nya dotterbolaget för det skattemässiga restvärdet genom en s.k. underprisöverlåtelse. När fastigheten sedan ska överlåtas till köparen säljer fastighetsägaren aktierna i det fastighetsägande dotterbolaget, och fastigheten följer då med ”på köpet”. Eftersom det formellt fortfarande är det fastighetsägande dotterbolaget som äger fastigheten har fastigheten i juridisk mening inte bytt ägare, det har istället skett en indirekt överlåtelse. Hur stor köpeskilling som ska erläggas av köparen för aktierna i det fastighetsägande dotterbolaget är en förhandlingsfråga mellan parterna. Köpeskillingen brukar dock baseras på det överenskomna marknadsvärdet för fastigheten, minus fastighetens bokförda värde, plus det fastighetsägande bolagets egna kapital.

Vilka är de främsta fördelarna med fastighetspaketering?

Förfarandet har, som redan nämnts, ett flertal fördelar för såväl köpare som säljare. För säljarens del är den uppenbara fördelen att säljaren undviker kapitalvinstbeskattning. Aktierna i det fastighetsägande dotterbolaget utgör s.k. näringsbetingade andelar hos moderbolaget och försäljning av näringsbetingade andelar är skattebefriade. Vinsten från fastighetsförsäljning blir således skattefri för säljaren.

För köparens del innebär det faktum att det formellt är aktier, och inte fastigheten, som byter ägare att köparen inte behöver betala stämpelskatt. Det ska ju inte skrivas in någon ny ägare i fastighetsregistret. Här ska naturligtvis noteras att om fastigheten inte redan är paketerad hos säljaren så måste säljaren betala stämpelskatt när fastigheten säljs in i ett nybildat dotterbolag. Denna blir dock vanligen väsentligt mycket lägre än vid en rak fastighetsöverlåtelse eftersom det i det ledet görs en underprisöverlåtelse.

Ytterligare skäl för att använda sig av ett paketeringsförfarande är att jordabalkens regler inte blir tillämpliga på överlåtelsen. I stället blir köplagens mer flexibla regler tillämpliga. Köplagen är dessutom dispositiv, vilket innebär att den kan avtalas bort. Parterna kan således själva, i princip fritt, avtala om vad som ska gälla avseende fastighetsöverlåtelsen.

Ett ytterligare skäl för att använda sig av ett paketeringsförfarande kan vara att parterna inte vill att affären ska bli offentlig. Eftersom fastigheten formellt inte byter ägare registreras inte överlåtelsen i fastighetsregistret.

Vilka nackdelar och risker finns med förfarandet?

En fastighetsöverlåtelse genom paketering är emellertid inte helt utan risker. Ett paketeringsförfarande innebär vissa risker för köparen genom att köparen förvärvar aktier i ett bolag och detta bolag kan ha en historik och bära med sig oönskade förpliktelser. En köpare vill därför ofta förvärva ett så nyskapat och ”rent” bolag som möjligt. Det är här viktigt att köparen gör en ordentlig s.k. due diligence-undersökning för att genomlysa bolaget och klargöra vilka risker som föreligger.

En paketering innebär även att den kapitalvinstbeskattning som säljaren undgår överförs på köparen i form av s.k. latent skatt. Den latenta skatten följer med det fastighetsägande dotterbolaget under hela den tid bolaget äger fastigheten. Detta får dock endast effekt om köparen i framtiden väljer att överlåta fastigheten genom en rak fastighetsöverlåtelse, i stället för att bara sälja vidare det fastighetsägande dotterbolaget där fastigheten ligger förpackad.

Om du har frågor eller behöver hjälp med fastighetsförpackning är du varmt välkommen att kontakta Nordbros fastighetsrättsgrupp.

No items found.
Nyhetsbrev

Fyll i din e-postadress nedan för att få vårt nyhetsbrev.

Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.