Hyressättning vid uthyrning av bostad

Vid överlåtelser av kommersiella fastigheter mellan professionella aktörer, oftast fastighetsbolag eller liknande, är det mer regel än undantag att fastigheten inte överlåts på sedvanligt sätt enligt jordabalkens bestämmelser utan att fastigheten i stället överlåts paketerad i ett bolag. Detta förfarande är av ett flertal anledningar fördelaktigt för såväl köpare som säljare.

Byggföretagen och Byggnads har hållitcentral tvisteförhandling för få klarhet i vad som gäller enligt kollektivavtalet. Men Byggföretagen och Byggnads kunde inte under den centrala tvisteförhandlingen nå en lösning i samförstånd. Parterna enades dock om att Byggföretagen skulle inge en stämningsansökan och att utfallet av rättsprocessen ska gälla retroaktivt för de tvister som uppstått från den 1 oktober 2022. Byggföretagen ingav stämning till arbetsdomstolen den 22 december 2022. Byggföretagens talan bygger på att nuvarande lydelse i kollektivavtalet enbart utgör en upplysning av tidigare innehåll i LAS och avses inte utgöra del av kollektivavtalets bestämmelser. Byggföretagen har i sin stämningsansökan angivit att bilagan till Byggavtalet historiskt alltid haruppdaterats efter ändringar i LAS.

Vid ny- och tillbyggnad av bostadshus till privatpersoner gäller särskilda bestämmelser i Konsumenttjänstlagen. I 51 § Konsumenttjänstlagen anges att det som konsumenten påstår har avtalats om arbetets omfattning och priset eller grunderna för hur priset bestäms gäller om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt. Med otydliga avtal kan det som Entreprenör därför vara svårt för att få betalt. Men inte omöjligt.

En hyresvärd kan inte hindra en hyresgäst från att bli sambo eller gifta sig och låta partnern flytta in. Men vad händer om hyresgästen sedan väljer att separera från sin partner eller om hyresgästen dör? I vilka fall har partnern rätt att överta kontraktet? För att kunna svara på frågan måste man beakta både familjerättsliga och hyresrättsliga aspekter.

Det är leverantören som ska bevisa att fel föreligger i upphandlingen som lett till eller kommer leda till skada för leverantören. Vissa fel är dock svårare att styrka än andra även om felet kan tyckas uppenbart. Under 2022 kom det in 3 359 överprövningsmål till förvaltningsdomstolarna. Men det var bara i nio procent av målen som leverantörerna fick helt eller delvis bifall. Den svåraste feltypen för leverantörer att styrka är att myndigheten har bedömt inlämnat anbud på ett felaktigt sätt. Förvaltningsdomstolarna ifrågasätter mycket sällan den utvärdering av inkomna anbud som den upphandlande myndigheten gjort av anbuden i förhållande till angivna ska-krav eller utvärderingskriterier.

I sämre tider oroar sig många företagare för de ekonomiska konsekvenserna och står ibland inför det oundvikliga, att drabbas av en betalningsanmärkning. Anmärkningen kan ha stor påverkan på företagets möjlighet till krediter, lån, hyreskontrakt m.m. Det är naturligtvis en tråkig situation att hamna i och en situation som är svår att ta sig ur. Än tråkigare är det när en sådan anmärkning dessutom saknar grund och har orsakats av att den som ansöker endast har avsikten att vålla skada. En sådan situation skulle t.ex. kunna vara en konkursansökan avseende en tvistig fordran och där det bolag som ansökan avser uppenbart inte är på obestånd.

Den 1 september 2022 genomfördes dock en ändring i socialförsäkringsbalken som på sätt och vis återinför ett slags förtidspension för den som är 61 år eller äldre. Inte riktigt den gamla typen av förtidspension, men nästan. Ändringen har även gått under namnet ”trygghetspension”. De nya reglerna innebär att om man är minst 61 år gammal (eller egentligen 60 år och 11 månader, men jag säger för enkelhetens skull 61 år) och ”har erfarenhet av sådant förvärvsarbete som är normalt förekommande på arbetsmarknaden” ska Försäkringskassan pröva arbetsförmågan mot den sökandes erfarenheter under de senaste 15 åren.

Under juni månad meddelade Svea Hovrätt dom i ett mål där jag varit ombud för en lokalhyresgäst. Målets största fråga, rent beloppsmässigt, var hur indexberäkningen av hyran skulle ske, men parterna tvistade även om skadestånd för återställande efter avflyttning.

Är du arbetsgivare i ett mindre bolag och har arbetstagare som är småbarnsföräldrar? Då har du säkerligen funderat över hur du ska hantera konsekvenserna av omfattande frånvaro på grund av att arbetstagare är borta från arbetet för att vårda ett sjukt barn (VAB) och vad du kan göra för att försäkra dig om att det handlar om giltig frånvaro.

Svensk Byggkontroll är en ny kontrollfunktion för byggbranschen som förhandlats fram genom årets avtalsrörelse på byggavtalets område. Svensk Byggkontroll innebär bland annat att Byggnads ska specialutbilda sina anställda och förtroendevalda för genomförandet av kontroller av företag och underentreprenörer i syfte att identifiera kriminella och oseriösa företag inom byggbranschen. Anställda och förtroendevalda ska kunna utföra nämnda kontroller på facklig tid. Vid kontrollerna ges Byggnads rätt att ta del av information om löneutbetalningar, skatteinbetalningar, pensionsavsättningar och annan dokumentation som gör det möjligt att kontrollera regelefterlevnaden.

Nordbros klient bedriver ett jordbruk med djurhållning. Intill jordbrukets betesmarker och djurstallar planerade ägaren till en angränsande fastighet att stycka av tre tomter och sälja mark för villabebyggelse. Nordbros kund befarade bl.a. att jordbruksverksamheten och djurhållningen riskerade att åläggas restriktioner avseende buller och lukt om ny bebyggelse skulle tillåtas.

I båda målen tycks myndighetens invändningar mot rättelse till stora delar vara efterhandskonstruktioner. Men oavsett det så är det tydligt, i båda domarna, att lagen om offentlig upphandling och upphandlingsprinciperna har företräde framför entreprenadrättsliga principer och systematik i standardavtal.

Vid ny- och tillbyggnad av bostadshus till privatpersoner gäller särskilda bestämmelser i Konsumenttjänstlagen. I 51 §Konsumenttjänstlagen anges att det som konsumenten påstår har avtalats om arbetets omfattning och priset eller grunderna för hur priset bestäms gäller om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrigt. Med otydliga avtal kan det som Entreprenör därför vara svårt för att få betalt. Men inte omöjligt.

Under de senaste tio åren har de dykt upp lite titt som tätt – avgörandena från högre instanser i frågan om en överföring av pengar utgjorde ett lån eller en gåva, samt vem som ska bevisa vad. Så sent som den 10 januari i år kom Svea hovrätt med en ny dom på samma tema: mål T 6548-22. Svea hovrätt ålade, liksom tingsrätten, dödsboet efter en sambo bevisbördan för att överföringar till den kvarlevande sambon har utgjort lån och inte gåvor.

Nordbro företräder ett bolag som vunnit en tvist i tingsrätten. Eftersom motparten inte betalat det hen är skyldig vår klient ansökte vi för klientens räkning om att kronofogden ska utmäta och sälja motpartens tillgångar för att betala skulden. Klienten kände till att motparten använde en båt i miljonklassen men efter att ha förlorat tingsrättstvisten hade motparten flyttat båten till en båtplats som inte tillhörde honom. Sedan kronofogden ändå utmätt båten på vår begäran överklagade motpartens hustru och hävdade att det var hennes båt. Med hjälp av bl.a. vittnesförhör med den som sålt båten till motparten kunde Nordbro övertyga tingsrätten om att båten tillhörde motparten och inte hustrun. Hustruns överklagande avslogs av tingsrätten och båten kommer så småningom kunna säljas för att klienten ska få betalt.

Den 1 juni i år skärptes reglerna för arbetstillstånd. Redan samma månad gick den dåvarande regeringen ut med att skärpningarna var otillräckliga och lade fram lagförslag om ytterligare skärpningar. Den borgerliga regering som nu tillträtt har också, i det s.k. Tidöavtalet, kommit överens med Sverigedemokraterna om att utreda ytterligare skärpningar utöver liggande lagförslag. För arbetsgivare som vill anställa någon från utanför EU finns det anledning att noggrant sätta sig in i nuvarande regler. Men eftersom de senaste skärpningarna gällt retroaktivt, d.v.s. inte bara för nya ansökningar om arbetstillstånd utan även ansökningar som gjorts före lagändringarna, finns det också anledning att vara insatt i vilka förändringar som är på gång.

De allra flesta företagare som jag träffar värnar verkligen om sin personal, vilket givetvis är mycket glädjande. Men i min roll som arbetsrättsjurist ser jag ofta hur arbetsgivarens generositet och empati gentemot anställda får negativa konsekvenser. I det följande redogör jag för två exempel på fallgropar som är vanligt förekommande samt ger råd kring hur man som arbetsgivare istället kan agera.

Om det är uppenbart att någon på grund av sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller något liknande förhållande inte längre har förmåga att ta hand om sina ekonomiska angelägenheter, är en anhörig behörig att för den enskilde vidta ordinära rättshandlingar med anknytning till dennes dagliga livsföring. Det betyder att den anhörige kan hjälpa till med att exempelvis betala de löpande räkningarna. Det finns en turordning i 17 kap. föräldrabalken som berättar vem som ska anses vara anhörig. Främst kommer make eller sambo och längst ner i turordningen finns syskonbarn. Bedömningen av om någon är uppenbart oförmögen görs av den anhörige som riskerar att bli skadeståndsskyldig om så inte är fallet.

Drygt ett år har nu passerat sedan Högsta domstolen förra sommaren meddelade dom i T4171-20, det så kallade ”Buffa-målet”, och vi kan dra slutsatsen att utfallet sannerligen skakat om familjejuridiken i dess grundvalar. Målet handlade om Ugo Buffa, som genom regelrätta gåvor överfört ca 33 miljoner kr till sin 54 år yngre fru, som han hunnit vara gift med 1,5 år innan han avled 83 år gammal. Hans tre barn väckte talan mot änkan och begärde att gåvorna skulle återgå till pappans kvarlåtenskap.

De nya reglerna är betydligt färre – kvar finns bestämmelser som ansetts nödvändiga för att dels ge ramar för upphandlande myndigheter, dels ge skydd åt leverantörer. De nya reglerna finns i lagen om offentlig upphandling (LOU),lagen om upphandling inom försörjningssektorerna (LUF) och lag om upphandling inom försvars- och säkerhetsområdet (LUFS). I LOU finns ett omarbetat kapitel avseende annonspliktiga upphandlingar (19 kap) och ett nytt kapitel avseende direktupphandlingar (19 a kap).

För att stärka konsumentskyddet antog EU under 2019 två direktiv med målsättningen att harmonisera konsumentmarknaden och öka konsumentskyddsnivån inom unionen. Det svenska implementeringsarbetet har dragit ut något på tiden och flera lagändringar är att vänta, men redan nu har en ny konsumentköplag trätt i kraft. Lagen innehåller flera nyheter, men den ändring som sticker ut mest är det nya regelverket avseende den digitala sfären.

Ändringarna i lagen om anställningsskydd (LAS) trädde i kraft den 30 juni 2022 och ska tillämpas från och med den 1 oktober 2022. Avvikelser från de nya reglerna får göras genom eller med stöd av kollektivavtal. De viktigaste ändringarna i lagen är följande: 1. Rätt att arbeta heltid 2. Allmän visstid ersätts av särskild visstid 3. Sakliga skäl i stället för saklig grund föruppsägning 4. Utökat undantag från turordningsreglerna för alla företag 5. Vid arbetsrättslig tvist upphör arbetstagarens anställning

I över ett år har byggbranschen sett prisbilden på flera viktiga råvaror och material förändras drastiskt. Priserna på byggmaterial, transporter, elkraft, drivmedel och andra viktiga komponenter har under det gångna året varit föremål för såväl prisstegringar som kortvariga prisnedgångar. Förändringar, som av många, upplevts som helt oförutsägbara. Priserna har påverkats av flera faktorer, ofta samspelande och följdverkande av varandra. Det finns många teorier kring vilka faktorer som är drivande bakom att prisbilden förändras i högre grad än brukligt. Men det är inte en faktor som ensamt förklarar situationen, tvärtom följer de olika prisdrivande händelserna ofta varandra. Det ligger nära till hands att förutsätta att fler steg i denna kedja kommer fortsatt drabba byggbranschen, inte minst på grund av den inflation som för närvarande tar fart i såväl Sverige som övriga västvärlden. Byggbranschen gör i dagsläget stora anpassningar till en förändrad marknad, en marknad där kostnadsberäkningarna vid avtals ingående inte kommer stämma med de faktiska kostnaderna under utförandet.

Det är inte alltför ovanligt att aktiebolag äger privatbostads- eller fritidsfastigheter. Det kan vara i rent kapitalplaceringssyfte eller för att löpande erhålla hyresintäkter. Det finns dock en fara i att äga sådana fastigheter eftersom bolagets ägare eller anställda kan komma att bli förmånsbeskattade.

Våra kunder frågar om allt mellan himmel och jord när de ringer in till oss för telefonrådgivning. Men så är det vissa frågor som är mer vanligt förekommande. Vi får exempelvis återkommande frågor kring uppsägning till villkorsändring av lokaler. Jag tänker därför redogöra för de vanligaste frågorna och svaren samt reda ut vissa vanliga missförstånd.

Om du som företagare råkar ut för en tvist med en kund eller leverantör, eller krävs på ersättning som du egentligen vet att du bör betala och summan dessutom är betydande, är det en god idé att ta en titt på din företagsförsäkring. Hur skyddet ser ut för din firma och om kostnader med anledning av tvisten eller ersättningskravet kan täckas är nämligen ofta den enskilt viktigaste faktorn för hur du bör handla!

Nordbro erbjuder nu sina kunder en visselblåsartjänst innebärande att Nordbro tillhandahåller de interna rapporteringskanaler och underlag som den nya lagstiftningen kräver. Hantering av visselblåsarärenden sköts av våra erfarna jurister med högt uppställda krav på dokumentation, sekretess och personuppgiftsbehandling. I tjänsten ingår även en kundanpassad visselblåsarpolicy som uppfyller de informationsskyldigheter som den nya lagen ålägger företag.

För näringsidkare finns det ingen lagstadgad rätt att få tillgång till ett betalningskonto utan det finns endast en rätt att få ett sparkonto där man kan göra insättningar och uttag. Detta i sig är naturligtvis inte på något sätt tillräckligt för de allra flesta näringsidkare. Nästan alla verksamheter behöver även kunna göra och ta emot banköverföringar och koppla på girotjänster. Det har diskuterats om en rätt till betalningskonton ska ges även till näringsidkare men ännu finns det inte ens något förslag på sådan lagstiftning.

Det finns flera situationer där man som hyresvärd har rätt att avsluta ett hyresförhållande med en hyresgäst i förtid. Gemensamt för dessa situationer är att hyresgästen inte uppfyllt sina åtaganden och att hyresrätten därmed är förverkad. Den mest förekommande förverkandegrunden bland de ärenden vi hanterar på Nordbros inkassoavdelning är obetalda hyror varför framställningen nedan kommer att fokusera på förverkande på denna grund. Men även störningar, vanvård och olovlig andrahandsuthyrning är exempel på omständigheter som kan leda till att hyresgästen har förverkat sin hyresrätt.

Nu kan vi äntligen presentera det senaste tillskottet i vår verktygslåda! Om ett ärende blir bestritt får vi enligt god inkassosed inte fortsätta att vidta inkassoåtgärder, utan vi är istället hänvisade till domstol. När det rör sig om en fordran under ett halvt prisbasbelopp (24 650 kr förår 2022) anses ärendet vara ett förenklat tvistemål eller ett så kallat småmål i domstolssammanhang, vilket innebär att parterna endast har begränsad möjlighet att få ersättning för sina rättegångskostnader, även om man i slutändan står som vinnare. Samtidigt ersätter inte försäkringsbolagen några ombudskostnader. Det leder till att det sällan blir ekonomiskt försvarbart att fortsätta att driva ett bestritt småmål, då kostnaderna snabbt överstiger det tvistiga beloppet. Detta trots att fordringsägaren många gånger har rätt till betalning och den betalningsskyldige i praktiken kommer undan.

Avgörandet innebär således att kunder normalt har mycket längre tid på sig att invända mot prisets skälighet än vad som gäller avseende reklamation av till exempel fel, om det är så att parterna avtalat om endast skäligt pris eller inte avtalat om pris överhuvudtaget. Särskilt om kunden är konsument kan denne ha flera år på sig att invända mot skäligheten. Med tanke på att det som entreprenör kan vara väldigt svårt att i efterhand ta fram bevisning avseende prisets skälighet är det viktigt att under arbetets gång och i samband med fakturering noga dokumentera de moment som har utförts och av vem.

Efter en heldags förhandling i domstol meddelades dom. Tingsrätten konstaterar i domen att det föreligger ett köprättsligt fel som säljarna ansvar för eftersom bostadsrättslägenheten avviker från de uppgifter som säljarna har lämnat och det kan antas ha inverkat på köpet. Vidare menar tingsrätten att reklamation har skett i rätt tid och på ett giltigt sätt, då säljarna har fått del av reklamationen. Tingsrätten konstaterar vidare att det är oklart om det går att åtgärda felet enligt den billigare lösning som säljarna har förespråkat och att köparna har styrkt att det i vart fall kommer att kosta 350 000 kr.

Statistiskt är det alltjämt svårt att som klagande få rätt i överprövningsmål. Enligt konkurrensverket avgjorde förvaltningsrätterna 3 616 mål om överprövning under 2020. I dessa mål fick klaganden helt eller delvis rätt i elva procent av fallen. Att det är svårt att få rätt innebär dock inte att det är lönlöst att överpröva.

Nordbros klient är ett mindre bolag med två delägare som sysslar med montage av olika typer av solskydd (markiser och persienner). I aktuell entreprenad hade bolaget levererat markiser och utfört tillhörande installationer på en privatbostad. Parternas avtal hänvisar till småhusreglerna i konsumenttjänstlagen. Efter att bolaget avlämnat entreprenaden gjorde konsumenten ett antal fel gällande. Bolaget avhjälpte vissa av de påstådda felen och begärde avseende övriga påstådda fel konsumentens anvisningar. Trots flera kontaktförsök, från bolagets sida, underlät konsumenten att medverka till att felen kunde avhjälpas. Några månader senare valde konsumenten att i stället häva avtalet i sin helhet och kräva pengarna tillbaka.

Den 1 januari 2022 börjar lag om klimatdeklaration för byggnader att gälla. Det gör även Boverkets föreskrifter (2021:7) om klimatdeklaration för byggnader. Lagstiftarens syfte är att minska klimatpåverkan vid uppförandet av byggnader och enligt Boverket utgör regelverket ett informationsstyrmedel som ska göra att Byggsektorn blir bättre på att räkna på klimatpåverkan och göra livscykelanalyser.

Genom införandet av de så kallade Attefallsreglerna i PBL 2014 har gränserna för vilka byggåtgärder som får vidtas utan bygglov förflyttats till att exempelvis omfatta uppförande av tillbyggnad på högst 15 kvm och uppförande av upp till två takkupor. För åtgärderna krävs endast startbesked(PBL 9 kap 4 b §). Men när är det möjligt att få ett startbesked och vad kan konsekvensen bli av att bygga utan startbesked?

Vad som gäller avseende ersättningsskyldighet på grund av skador eller slitage i hyresobjekt berör de flesta, oavsett om man är hyresgäst eller hyresvärd. Frågan kommer ofta upp när hyrestiden går mot sitt slut, eftersom det är då hyresobjektet besiktigas. Nu på senare tid har frågan fått extra mycket uppmärksamhet med anledning av Migrationsverkets avveckling av olika boenden, där slitaget på flera håll har varit onormalt stort, vilket också Migrationsverket har medgivit.

Det finns framför allt två risker med byggmoms. Om en säljare felaktigt tror att förutsättningarna för byggmoms är uppfyllda och därför inte debiterar någon moms kan Skatteverket i efterhandkräva säljaren på momsen. Om säljaren i stället felaktigt debiterar moms när förutsättningarna är uppfyllda riskerar köparen att göra ett felaktigt momsavdrag och kan i efterhand bli återbetalningsskyldig till Skatteverket. I båda situationerna riskerar den som gör fel dessutom ett skattetillägg om 20 % av momsbeloppet.

Nordbro har företrätt en bilverkstad som utfört ett 30-tal reparationer på färdtjänstfordon utan att ha fått betalt. I det aktuella fallet bestreds verkstadens fakturor till fullo. Åkeriet som ägde färdtjänstbilarna förnekade att reparationer överhuvudtaget hade utförts. I bakgrunden till tvisten låg bland annat förvärv av en färdtjänstverksamhet mellan samma parter.

Inom arbetslivet kan det ibland uppstå situationer där en arbetstagare drabbas av en skada i tjänsten och följaktligen har rätt till ersättning, ett skadestånd, från sin arbetsgivare. Frågan som många arbetsgivare ställer sig är då hur ersättningen ska betraktas rent skattemässigt och om arbetstagaren ska ta upp ersättningen i sin deklaration och bli beskattad för den. Enligt praxis ska beloppen tas upp till beskattning, men för arbetsgivaren har det viss betydelse ifall beloppet är ett rent ekonomiskt skadestånd på grund av till exempel inkomstbortfall eller ett så kallat ideellt skadestånd för sveda och värk.

Många näringsidkare känner till Allmänna reklamationsnämnden (ARN). ARN är en myndighet till vilken konsumenter kan anmäla näringsidkare och kostnadsfritt få sin sak prövad. Handläggningen är enbart skriftlig och besluten utfärdas i form av rekommendationer. Även om ARN:s beslut inte är tvingande så efterlevs de oftast, eftersom flertalet aktörer redovisar och svartlistar företag som inte följer ARN:s rekommendationer. Nordbro företräder därför ofta företag i dessa processer för att tillvarata deras intressen.

En fråga som har fått hög aktualitet på sistone är huruvida arbetsgivare har rätt att kräva av sina anställda att de ska vara vaccinerade mot covid-19. Problemet är väldigt nytt för oss arbetsrättsjurister och det finns inga klara, entydiga rättsfall eller liknande som det går att hänvisa till. Det vi än så länge kan göra är att resonera oss fram till rimliga bedömningar. Arbetsgivare som överväger ett sådant vaccinationskrav, eller som redan har meddelat att ett krav ska införas, kan antingen tänkas grunda det på den interna arbetsmiljön eller på att verksamhetens kunder är betjänta av att personalen är vaccinerad. Eller på bådadera. Låt oss därför analysera dessa skäl ur arbetsrättslig synvinkel, på ett så objektivt sätt som möjligt. Det sistnämnda kan förstås vara svårt, eftersom frågan är väldigt laddad.

‍Maria Thorstensson, jurist på Nordbro, har företrätt två småföretagare som har fått beviljat och utbetalt preliminärt stöd vid korttidsarbete. Tillväxtverket har senare ställt krav på återbetalning. I det ena fallet rörde det sig om ett belopp om 271 000 kr och i det andra fallet hela 454 822 kr som Tillväxtverket krävde åter. I det ena ärendet nekade Tillväxtverket också ytterligare stöd.

Att lämna anbud i en upphandling är en omfattande och tidskrävande process. Det gäller att läsa upphandlingsdokumentationen noga och att besvara alla frågor för att undvika att bli diskvalificerad. Om man missar en småsak i anbudet kan myndigheten inte hur som helst begära en komplettering utan att det strider mot LOU – även om viljan finns. En av de saker som man måste vara uppmärksam på är hur anbudet ska undertecknas. Kammarrätten i Stockholm avgjorde i november 2020 ett mål (nr. 4566-20) där ett anbud hade blivit diskvalificerat för att anbudsgivaren hade använt en elektronisk signatur i stället för en kopia av en egenhändig namnteckning.

Såhär i bokslutstider är det viktigt att vara uppmärksam på ifall det egna kapitalet åtminstone når upp till det registrerade aktiekapitalet, eller om det gångna årets resultat har tryckt ned summan under den gränsen. Det är reglerna om tvångslikvidation och personligt ansvar som föreskriver att du måste se till att bolagets tillgångar är tillräckligt stora. Oavsett om ditt bolag har ett registrerat aktiekapital på 500 000 kr, 50 000 kr eller 25 000 kr är reglerna desamma, men om du har ett 25 000-kronorsbolag är marginalen mellan kravuppfyllelse och brist som kräver åtgärd väldigt liten.

Skatteverket fortsätter att vara mer generösa än normalt angående momsmässiga kundförluster. Dessutom finns det en ny dom som diskuterar kreditfakturor vid förlikningar.

Svaret blir, som det ofta blir i juridikens värld, att det beror på. Frågan som först behöver besvaras är om ritningen är tillräckligt originell samt har en individuell särprägel och på så vis uppnår verkshöjd. Både litterära och konstnärliga verk kan uppnå verkshöjd. Varför detta är viktigt, när det kommer till arkitektsritningar, besvaras i det följande.

När företagare ringer till oss för att få ett äktenskapsförord skrivet är det ofta för att se till att just aktierna i bolaget inte ska behöva delas upp vid en eventuell skilsmässa. Finns delägare kan det ju också vara överenskommet dem emellan att äktenskapsförord ska upprättas, som skydd mot att nya oönskade delägare dyker upp i form av före detta äkta hälfter. Men äktenskapsförord tar förstås inte sikte ”bara” på aktieinnehav. Allt som makar äger är nämligen så kallat giftorättsgods om det inte finns testamente, gåvobrev, försäkring eller äktenskapsförord som säger att tillgången i fråga är enskild egendom. Enskild egendom ingår inte i en bodelning, varken mellan makar eller sambor, men för sambors del är det oavsett inget annat än bostad och bohag som delas upp.

Världen är upp och ner under coronakrisen och ingenting är som det brukar vara. Regeringen inför ständigt nya regler och förändringar som påverkar vår vardag, både privat och i arbetslivet. Många arbetsgivare vänder sig nu till oss på Nordbro för att få råd kring vad som gäller och hur de ska hantera den rådande situationen. Vad gör man t.ex. när en arbetstagare har hög sjukfrånvaro och man misstänker att personen inte alls är sjuk?

Det är inte ovanligt att en säljare och en köpare tvistar om vilket belopp köparen faktiskt ska betala. Under tvistens gång kan parterna enas om ett lägre pris eller ta tvisten till domstol. Även när processen är i domstol kan parterna förlikas, vanligtvis med innebörden att säljaren får mindre betalt än vad som är fakturerat. Om tvisten går hela vägen till dom kan även domen såklart innebära att säljaren får mindre betalt än vad som fakturerats.

I skuggan av coronakrisen övervägs ganska stora förändringar inom arbetsrätten, vilket har orsakat skälvningar inom både politiken och fackföreningsrörelsen. Bakgrunden är att en LAS-reform trycktes in som en del av den så kallade Januariöverenskommelsen 2019 (”JÖK:en”) mellan Socialdemokraterna, Miljöpartiet, Centerpartiet och Liberalerna. Socialdemokraterna var måttligt roade, men har tvingats hantera frågan på grund av det knepiga parlamentariska läget. Hur det hela kommer att sluta är i skrivande stund oklart, men man kan se vissa trender i förslagen som har lagts under år 2020.

Har du ett EU-varumärke som registrerades innan 1 januari 2021 kommer det automatiskt att förvandlas till två varumärkesregistreringar, nämligen en EU-registrering och en nationell brittisk registrering. All registreringsinformation är fortsatt densamma, förutom att varumärket tilldelas ett nytt registreringsnummer. Om din EU-ansökan är pågående den 1 januari 2021 och framåt kommer du att, under 9 månader, kunna komplettera din ansökan med en ansökan om registrering i Storbritannien. Ansökningar om EU-varumärke som inkommer efter 31 december 2020 omfattar således inte längre Storbritannien.

För många näringsidkare kan det kännas som en omöjlighet att få rätt mot en konsument. Framförallt när inget skriftligt avtal finns och arbetet har utförts på löpande räkning. Vad har man då för chans? För en månad sedan meddelades vinst i just ett sådant mål för VVS-firman Gärde Rör och Smide, vilken jag företrädde som ombud.

Många företag har haft ett tufft år i år och vi får lite extra många frågor om vilka förmåner arbetsgivare kan erbjuda sina anställda istället för högre löner. Ett alternativ jag tänkte prata om idag kan vara att erbjuda ett incitamentsprogram. Det ger den anställde en möjlighet att växa med bolaget och en morot att stanna kvar. För företaget innebär det en möjlighet att behålla och locka till sig ny personal. Incitamentsprogram innebär att den anställde till ett förmånligt pris idag, kan bli ägare i bolaget i framtiden. Det finns två särskilt vanliga incitamentsprogram, teckningsoptioner och personaloptioner.

Föroreningsskador och allvarliga miljöskador ska avhjälpas av verksamhetsutövare eller fastighetsägare. Det klassiska är förorenade markområden som kan skada eller på annat sätt bidra till olägenhet för miljön eller människors hälsa. Men även andra typer av störningar så som skador på vattenmiljön eller den biologiska mångfalden faller in under avhjälpandeansvaret.

Utbudet av företagsförsäkringar är stort och många försäkringsbolag erbjuder branschanpassade försäkringar. Som småföretagare blir du i regel rekommenderad att teckna ett visst grundpaket. De flesta grundpaket innehåller åtminstone någon form av ansvarsförsäkring, avbrottsförsäkring och egendomsförsäkring. Det är så klart bra men allt för sällan tillräckligt. Många grundpaket saknar exempelvis helt rättsskyddsförsäkring. Avsaknad av rättsskyddsförsäkring kan leda till att små företag inte kan eller vågar ta risken att driva in sina fordringar. Företag som säljer tjänster och varor till större belopp mot faktura bör ha en rättsskyddsförsäkring oavsett vilken bransch man är verksam i.

Byggnadsnämnden i Tomelilla kommun avslog i februari 2020 A.A:s ansökan om bygglov för nybyggnad av biltvätt på en centralt belägenfastighet i Tomelilla. Enligt detaljplanen skulle området användas för ”bensinstationsändamål och därmed direkt samhörigt ändamål”. Nämnden avslog ansökan om bygglov för en separat biltvätt. Länsstyrelsen i Skåne delade nämndens bedömning i ärendet. Det vill säga att biltvätt endast kunde uppföras i kombination med bensinstation.

Man brukar säga att det finns två saker som är oundvikliga här i livet, det är döden och skatter. De senaste månaderna har dock visat oss att just betalning av skatt i viss mån kan undvikas eller i vart fall skjutas upp. Under den pågående coronakrisen har nämligen Sveriges regering och riksdag bedömt att likvida medel just nu gör mer nytta ute i samhället än hos staten. Eftersom skatt i alla dess former är en av de största och mest betungande kostnaderna för ett företag ska man inte underskatta den likviditetsräddning som de tillfälligt införda åtgärderna kan ge – om man förstår vad de innebär och när det kan vara läge att ansöka om dem.

Hela världen befinner sig mitt i en virusepidemi med konsekvenser för samhället som få kunde ha förutsett för bara någon månad sedan. Detta ställer flera frågor på sin spets inom juridiken. Den mest grundläggande frågan lyder hur Coronasmittan och inte minst åtgärderna för att stoppa smittspridningen påverkar allas skyldighet att följa ingångna avtal. Det kan handla om svårigheter eller omöjlighet för en leverantör att leverera en vara eller tjänst i rätt tid, men också om en köpares beställning som plötsligt blir meningslös för att syftet med beställningen går om intet.

Det händer att fordringar inte betalas, ibland trots upprepade påminnelser. Om du dessutom misstänker att din kund är på obestånd kan det vara en idé att agera snabbt för att öka dina chanser att få betalt. Genom att lämna in en konkursansökan i rätt tid har du som oprioriterad borgenär större chans att få utdelning vid den eventuella konkursen. Men det finns anledning att vara försiktig – om du lämnar in en ogrundad konkursansökan riskerar du nämligen att ett skadeståndsanspråk riktas mot dig. För att din konkursansökan ska beviljas måste den uppfylla följande tre kriterier.

Coronakrisen medför att efterfrågan snabbt ger vika inom många branscher, varvid företagen måste sänka sina kostnader. Regeringen har aviserat om ett antal stödåtgärder för företag, där stöd vid korttidspermittering av personal nog är det enskilt viktigaste stödet för framförallt mindre företag med anställda. Åtgärden syftar till att företaget inte ska behöva säga upp större delen av personalstyrkan eller rentav gå i konkurs.

Majoriteten av Sveriges företag går nu igenom en svår tid som kantats av sjunkande försäljningssiffror, en konstant nedåtgående börs, sviktande betalningar och påtaglig oro för uppsägning av anställda.

Den 28 november 2019 beslutade riksdagen att sänka lägsta tillåtna aktiekapital i privata aktiebolag till 25 000 kr. Beslutet trädde ikraft den 1 januari 2020 och innebär att den som startar ett aktiebolag efter den 1 januari 2020 endast kommer att behöva ett aktiekapital på 25 000 kr. Det som avgör vilka regler som gäller är stiftelsedatumet. Är bolaget stiftat under 2019 gäller fortfarande det gamla kravet om 50 000 kr. Förändringen av aktiekapitalet utgör ett led i regeringens målsättning att stärka den svenska konkurrenskraften och skapa förutsättningar för fler jobb i växande företag. Den fortsatta framställningen kommer främst beröra förändringens risker med anledning av ansvarsfrågor som kan uppkomma för en verksamhet.

Distansavtalslagen (Lag 2005:59 om distansavtal och avtal utanför affärslokaler) innehåller huvudsakligen bestämmelser om informationskrav och ångerrätt vid distansavtal om konsumentköp och konsumenttjänster. Dagens lagstiftning bygger på ett fullharmoniseringsdirektiv från Europarlamentet och rådet som antogs under hösten 2011.

Sammanfattningsvis kan kollektiv- eller hängavtal både hjälpa och stjälpa dig som arbetsgivare och mitt generella råd är att teckna avtal efter behov. På en mindre arbetsplats kan det ju vara enklare för arbetsgivare och anställda att på egen hand komma överens om detaljerna så att alla blir nöjda, och effekten faktiskt bli att villkoren är bättre för bägge parter. I andra fall är det helt enkelt tryggare och smidigare för alla inblandade att ha kollektiv- eller hängavtal på plats. Jag vill inte avråda från de här avtalen utan uppmana till att, precis som med alla avtal, läsa in sig innan man skriver under.

Det är nog få enskilda näringsidkare som har missat att avsättningar till periodiseringsfonder kan innebära stora ekonomiska fördelar. Vad som däremot inte nämns lika ofta är de ekonomiska fallgropar som är lätta att trilla ner i om man inte är uppmärksam och planerar framåt. Tänk därför på följande innan du gör avsättningar:

I en näringsidkares verksamhet är det inte ovanligt att den lokal som verksamheten drivs i är en av de viktigaste tillgångarna i rörelsen. När en lokalhyresgäst säljer sin näringsverksamhet kan denne också vilja överlåta lokalen som verksamheten drivs i. Om överlåtelsen av verksamheten avser rörelsen i lokalen uppställs ofta ett krav från köparen att säljarens lokal samtidigt ska övertas med inarbetad kundbas och läge. Lokalens marknadsvärde är en del av det värde som hyresgästen gärna vill tillgodogöra sig när rörelsen överlåtes. I sammanhanget bör man komma ihåg att om hyresgästen är ett aktiebolag och om det är aktierna i bolaget som ska överlåtas, så gäller inte hyreslagens regler.

Det skatterättsliga företrädaransvaret innebär att Skatteverket under vissa förutsättningar kan rikta betalningskrav mot en legal eller faktisk företrädare för en juridisk person när det gäller obetalade skatter och avgifter eller för högt tillgodoräknad ingående moms eller punktskatt. Enligt lagtexten ska företrädaren uppsåtligen eller av grov oaktsamhet medverkat till att skatten eller avgiften inte betalats eller ha lämnat sådana oriktiga uppgifter att ingående moms eller punktskatt tillgodoräknas med ett för högt belopp.

Alla bolag som bedriver yrkesmässig handel med varor för minst 5 000 euro omfattas av lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, som tyvärr är lika krånglig som den är relevant. I det följande tar jag upp de regler du som företagare behöver känna till för att inte riskera sanktionsavgifter eller i värsta fall verksamhetsförbud.

Reglerna om miljöledningssystem i LOU innebär att det är möjligt att såsom kvalificeringskrav i upphandlingar ställa krav på att leverantören visar upp intyg på att bolaget arbetar efter ett miljöledningssystem eller miljöledningsstandarder. (I Lag om upphandling inom försörjningssektorerna återfinns motsvarande bestämmelser). Reglerna gäller för alla typer av upphandlingar. Om en leverantör saknar intyg är det under vissa begränsningar möjligt för en leverantör att inkomma med andra likvärdiga bevis. En förutsättning för att myndigheten kan godta detta är dock att leverantören inte kan få tillgång till intyget inom den angivna tidsfristen och att detta inte beror på leverantören eller något förhållande på leverantörens sida.

Ridsport är en av de största sporterna i landet och hästar är idag mycket mer än sällskaps- och sportdjur. För många är hästar och ridsport en affärsverksamhet. Hästbranschen förgrenar sig på många sätt, vi har dels en mängd olika grenar inom ridsporten, dels olika typer av verksamheter inom branschen. Allt ifrån tävlingsryttare, beridare, hästförmedlare, inackordering med mera. Gemensamt för alla inom branschen är att hästen är i fokus och målet är givetvis, som med alla affärsverksamheter, att verksamheten ska vara lönsam.

Som småföretagare är du måhända också arbetsgivare, eller så, går du kanske i tankar att anställa någon för första gången. I så fall vill jag till att börja med gratulera dig och ge dig mina hedersbetygelser. Att vara eller vara på väg att bli arbetsgivare är i sig ett gott betyg, både till dig som företagare och som samhällsmedborgare.

Momsen är neutral för den som bedriver momspliktig verksamhet, vilket de flesta gör. Den ska vare sig vara en kostnad eller en intäkt i verksamheten. För att vara neutral är momsen dock förvånansvärt svår och kräver mycket av företagarens tid. Tycker du att momsen är svår från början blir den genast ännu svårare om du har kunder eller leverantörer i andra länder, hyr ut eller bygger fastigheter, sysslar med finansiell verksamhet eller handlar med begagnade varor eller skrot. För att nämna några vanliga problemområden.

Har ditt företag sålt varor eller utfört arbete åt ett aktiebolag som nu visar sig inte kan betala? Har bolaget kanske till och med försatts i konkurs? En hopplös situation enligt många och möjligheten att få betalt från bolaget kanske i princip är obefintlig. Det finns dock en möjlighet att undersöka om bolagets styrelse personligen är att anse som solidariskt betalningsansvarig för bolagets skulder.

När du som arbetsgivare funderar på att anställa en person som står långt ifrån arbetsmarknaden finns möjlighet att få någon form av ekonomiskt stöd från Arbetsförmedlingen. De olika typerna av anställningsstöd är dock många och det gäller att hålla koll på reglerna för att inte riskera att bli återbetalningsskyldig eller oavsiktligt avtala om tillsvidareanställning med den anställde.

Det är en ofta upprepad “sanning” att i skattemål råder omvänd bevisbörda – Skatteverket kommer med ett påstående om fusk och sedan är det upp till dig att bevisa att du har gjort rätt. Jag skriver “sanning” med citationstecken eftersom påståendet helt enkelt är falskt, åtminstone i teorin. Det är dock enkelt att förstå varifrån uppfattningen kommer, och enligt min mening vilar den främst på två grunder.

Reglerna kring ämnet konkurs är många och inte alltid så enkla. En vanlig fråga rör reglerna kring återvinning, dvs. när en betalning som har erlagts innan konkursen kan krävas åter. Reglerna syftar till att undvika att ett företag inför en konkurs minskar sina tillgångar genom att prioritera vissa leverantörer. Som alltid är det bättre att förekomma än att förekommas, och att ha viss kännedom om hur detta fungerar kan innebära att man undviker en framtida återbetalningsskyldighet.

Alla bolag har tillgångar som inte går att ta på, så kallade immateriella tillgångar. Att tillgångarna är immateriella innebär nödvändigtvis inte att de är mindre värdefulla än bolagets fysiska tillgångar. Enligt en studie från Patent- och Registreringsverket utgör de immateriella tillgångarna cirka 80 procent av bolagets värde och ibland till och med mer än så, vilket innebär att de här tillgångarna allt som oftast faktiskt utgör bolagets största värde. En uttänkt strategi avseende det juridiska skyddet för bolagets immateriella tillgångar borde alltså ingå i bolagets långsiktiga affärsplan.

Först och främst är det viktigt att ta reda på vem din kund är. Det är nämligen inte alltid självklart och det är ofta svårt att utreda i efterhand. Enklast är att be om person- eller organisationsnummer av din kund, då blir det också tydligt om ”Nisse” på ”Nisses Bygg” beställer något för Nisses Bygg AB, Nisse Bygg HB eller kanske Nils Svensson med enskild firma. Det är viktigt att veta om beställningen görs av en privatperson eller för en näringsverksamhets räkning eftersom det avgör vilka lagar och regler som ska tillämpas vid allt från reklamation till preskriptionstid. Avseende näringsverksamhet är det även viktigt att veta vilken bolagsform det är, det påverkar nämligen möjligheten att kräva in betalning, vilket kommer att utvecklas nedan.

Den 1 juli 2013 trädde förnyelselagen i kraft (Lag (2013:488) om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret). Lagen berör dig vars fastighet har en rättighet i form av avtalsservitut, nyttjanderätt eller avkomsträtt som beviljats före den 1 juli 1968. För att inskrivningen inte ska falla bort måste du begära förnyelse före den 31 december 2018.

Den 1 augusti 2017 trädde en ny lag om registrering av verklig huvudman i kraft. Lagen är ett direkt resultat av EU:s penningtvättsdirektiv som antogs 2015 och innebär att de flesta företag och föreningar har en skyldighet att anmäla vilken eller vilka fysiska personer som är dess verkliga huvudmän. Anmälan ska göras till Bolagsverket och syftet med lagen är bland annat att, genom ökad insyn i fråga om ägande och kontroll av juridiska personer, bekämpa penningtvätt och finansiering av terrorism.

En av de vanligaste arbetsrättsliga frågorna jag får är om man som arbetsgivare får dra av en fordran på en anställd från den anställdes lön. Enligt lag är arbetsgivarens möjlighet till kvittning begränsad och en arbetsgivare som gör en otillåten kvittning på lön riskerar att bli skadeståndsskyldig. Nedan följer en kort redogörelse för arbetsgivarens kvittningsrätt.

Innan vi går in på problemen vill jag först bara nämna några ord om hyresavtalet och hyreslagen. Det som reglerar hyresförhållandet är de villkor som parterna kommit överens om, dvs. hyresavtalet. I nästan samtliga fall har parternas avtal nedtecknats skriftligen. Med det sagt är det också viktigt att veta att det kan finnas begränsningar som inte alltid syns i det skriftliga hyresavtalet. Villkor i hyresavtalet gäller nämligen inte om dessa är sämre för hyresgästen än vad som stadgas i hyreslagen, dvs. jordabalken 12 kap. I vissa fall kan dock hyreslagen frångås, det står då särskilt angivet i lagen att så kan ske. Som tumregel kan dock sägas att hyreslagen står över hyresavtalet i de fall det finns en motsättning mellan avtal och lag och avtalet är till hyresgästens nackdel.

Det finns främst två skäl till att inte välja ett kännetecken som är beskrivande. För det första kan det bli svårt att registrera att sådant kännetecken. Ett varumärke eller firmanamn ska nämligen vara särskiljande för att kunna registreras. Direkt beskrivande kännetecken såsom till exempel “Bilhandlaren” för en bilsalong är i princip omöjliga att registrera. För det andra kan även registrerbara indirekt beskrivande kännetecken som till exempel beskriver försäljningsplatsen eller ägarens efternamn bli problematiska. Även om dessa går att registrera, finns det risk för att skyddsomfånget blir svag och att det därmed kan bli svårt att hindra ens konkurrenter från att använda kännetecknet.

Vi på Nordbro får ofta frågor som rör köp av tjänst företag emellan. Vad är det egentligen som gäller när en företagare utför eller beställer en tjänst av en annan företagare? Vilka rättigheter och skyldigheter har respektive företag? Vad kan du som företagare kräva från din avtalspart och vad händer om ni inte är överens?

Framtidsfullmakten är en fullmakt som blir giltig i framtiden när man själv inte längre förmår fatta nödvändiga beslut av personlig eller ekonomisk karaktär. Den får dock inte omfatta beslut om medicinsk vård. Det är en form av ställföreträdarskap för vuxna, ett alternativ till god man och förvaltare. Innan lagen trädde i kraft har det inte varit möjligt att själv bestämma vem som har rätt att sköta ens angelägenheter om man hamnar i ett läge där man förlorar sin beslutsförmåga.

Vi på Nordbro stöter ofta på utmaningar med slutkunder till entreprenörer som inte vill betala för utförda tilläggsarbeten. Det är måhända inte så märkligt då tilläggsarbeten troligtvis är det som föranleder flest entreprenadrättsliga tvister. Vid tilläggsarbeten som är anvisade av beställaren är möjligheterna att få betalt till stor del beroende av vilken typ av entreprenad det rör sig om men framförallt av vilken dokumentation som finns beträffande tilläggsbeställningen.

Huvudregeln i Sverige är att en fordran preskriberas efter tio år, vilket framgår av 2 § i Preskriptionslag (1981:130). Det finns undantag från detta och ett av de viktigaste att lägga på minnet är att preskriptionstiden för en fordran mot en konsument i många fall endast är tre år. Detta gäller om fordringen avser en vara, tjänst eller annan så kallad nyttighet som en näringsidkare tillhandahållit till konsumenten för huvudsakligen enskilt bruk.

När en anställd i ett företag skapar ett verk, t.ex. skriver en artikel, tar ett foto eller kanske hjälper till med att ta fram företagets jingel – vem får upphovsrätten till dessa verk? Hur rättigheten till ett verk ska fördelas mellan arbetstagare och arbetsgivare är inte reglerat i lag. Detta är istället något som får avtalas mellan parterna, antingen individuellt eller genom kollektivavtal.

Inom arbetsrätten lyder huvudregeln att en anställning gäller tills vidare, om ingenting annat är särskilt avtalat. Det betyder att man som arbetsgivare måste tänka på att alltid upprätta skriftliga anställningsavtal med sina anställda. Visserligen är det lagkrav på skriftliga avtal oavsett anställningsform, men det blir förstås extra viktigt med ett sådant avtal ifall man ska anställa någon på prov, för viss bestämd tid eller som vikarie.

I entreprenader där en entreprenör (t.ex. en generalentreprenör eller totalentreprenör) anlitat underentreprenörer kan det ibland vara svårt att fullt ut utverka ansvar av den underentreprenör som orsakat fel, skada eller annan olägenhet. Detta låter kanske något märkligt men hänger samman med att det inom entreprenaden förekommer flera olika avtal, vilka i ansvarshänseende ofta varierar. I detta nyhetsbrev uppmärksammas de skillnader i ansvar som ofta råder i småhusentreprenader där konsumenten ingått avtal med en entreprenör, vilken i sin tur anlitat underentreprenörer för visst arbete. Ofta äger konsumenten rätt att utkräva ett mer omfattande ansvar av sin entreprenör än vad denne kan utkräva av sina underentreprenörer.

När det uppstår en tvist som inte kan lösas utan att man blir tvungen att vidta rättsliga åtgärder måste man som fordringsägare alltid ställa sig frågan hur mycket man är villig att riskera för att eventuellt få rätt? Huvudregeln är nämligen att den part som förlorar en tvist har att ersätta motparten för dennes rättegångskostnader. Men om tvisten inte uppenbart överstiger ett halvt prisbasbelopp gäller däremot andra regler.

Oavsett om det är i investeringssyfte eller för att utöva sin hobby är ett hästköp många gånger en för parterna viktig affär. Enligt svensk lag betraktas en häst som en vara och beroende på vilka som är säljare och köpare har vi två olika lagar som är tillämpliga. Vid hästköp mellan två näringsidkare eller mellan två privatpersoner tillämpas köplagen. Om däremot köparen är en privatperson och säljaren en näringsidkare tillämpas istället konsumentköplagen. Beroende på vilken lag som är tillämplig på köpet och om du är köpare eller säljare finns det ett och annat att tänka på.

Om det finns en risk att den som är skyldig pengar skaffar undan eller försvinner med egendom, kan en domstol besluta om kvarstad som en säkerhetsåtgärd. Likaså kan en domstol besluta om kvarstad när det rör en tvist om en viss egendom för att undvika att egendomen försvinner eller tappar i värde. Ett beslut om kvarstad är ett preliminärt beslut som kan komma att ändras och som sker i avvaktan på att ärendet tas upp för rättslig prövning. När ett beslut om kvarstad har fattats lämnas ärendet över till Kronofogden som får i uppdrag att verkställa beslutet.